Calcolare la rata del mutuo: una guida per la tua pianificazione

L’acquisto di un’abitazione, a prescindere dalle sue dimensioni, è per la maggior parte delle persone un impegno finanziario importante che, il più delle volte, richiede il ricorso a un mutuo immobiliare.  

Si tratta di una soluzione molto diffusa nel nostro Paese; infatti, secondo il Rapporto Mutui Ipotecari 2024 curato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2023 sono stati sottoscritti e registrati circa 330.000 atti di mutuo ipotecario per un totale di oltre 730.000 unità immobiliari ipotecate, in gran parte abitazioni. 

Se anche tu stai pensando di acquistare una casa ricorrendo a questo tipo di finanziamento, pianificare in anticipo la rata del tuo mutuo è uno step fondamentale, trattandosi di un impegno a medio-lungo termine che può durare fino a 30-35 anni. 

A questo scopo, puoi ricorrere a uno strumento che tutte le principali banche mettono a disposizione sui loro sito web, il simulatore di mutuo (chiamato anche preventivatore di mutuo), un software pratico e di facile utilizzo che oltre all’importo della rata evidenzia tutti gli altri dettagli della proposta. 

Perché il simulatore di mutuo è importante?

La simulazione della rata del mutuo è importante per due motivi principali: 

• Fornisce un quadro preciso di quello che sarà l’impegno mensile per tutta la durata del finanziamento. Sapere in anticipo la rata del mutuo ti consentirà una corretta pianificazione finanziaria, che deve basarsi essenzialmente su quelle che sono le tue entrate nette mensili. È infatti di primaria importanza che la rata sia agevolmente sostenibile e non incida in modo eccessivo sul bilancio familiare.
• Consente di fare un confronto fra varie proposte, permettendo di scegliere quella più conveniente. Le simulazioni ti consentiranno di fare valutazioni sulle diverse proposte di mutuo presenti sul mercato, permettendoti di scegliere con maggiore consapevolezza.

Come si utilizza un simulatore di mutuo?

Utilizzare un simulatore di mutuo è una procedura gratuita, semplice e rapida. Inoltre è possibile fare tutte le prove che si desiderano, fino a quando non si individua la soluzione che ci sembra più adeguata. 

Possono esserci lievi differenze tra i simulatori delle varie banche, ma i passi che devi seguire sono questi: 

• Specifica la finalità del mutuo (per esempio: comprare casa, acquisto prima casa, surroga mutuo);
• Inserisci il valore dell’immobile che vuoi acquistare;
• Indica l’importo che intendi richiedere alla banca (considera che, salvo rare eccezioni, le banche non erogano mutui d’importo superiore all’80% del valore dell’immobile);
• scegli la durata del finanziamento (di solito si va dai 5 ai 30 anni, ma alcune banche possono proporre durate più lunghe).

Inseriti i dati richiesti, il simulatore mostrerà le varie proposte di mutuo, sia a tasso fisso che a tasso variabile, specificando in modo chiaro tutti i dettagli del finanziamento: importo della rata mensile, TAN, TAEG, interessi totali, spese di istruttoria, spese per la perizia, spese d’incasso rata, imposte e bolli, spese di gestione pratica e premio polizza “incendio e scoppio” (obbligatoria per legge). 

Due parametri importanti: il tasso d’interesse e il TAEG

Nell’ottica di una corretta pianificazione devi porre particolare attenzione a due parametri del mutuo: il tasso d’interesse, che può essere fisso o variabile, e il TAEG. 

Nei mutui casa puoi scegliere tra tasso fisso e tasso variabile; nel primo caso, la rata resterà sempre la stessa per tutta la durata del finanziamento; ciò ti permette una pianificazione più precisa.  

Nel secondo caso, la rata potrà aumentare o diminuire a seconda dell’andamento dei tassi sul mercato dei mutui. Rende più difficile pianificare. Risulta più vantaggioso quando i tassi scendono poiché anche la rata diminuisce, ma meno vantaggioso quando i tassi salgono, perché la rata sarà più onerosa. 

Il TAEG è il Tasso Annuo Effettivo Globale e la sua importanza sta nel fatto che indica, in percentuale, il costo effettivo del finanziamento, questo perché non considera solo la quota interessi (come nel caso del TAN, Tasso Annuo Nominale), ma anche quasi tutte le altre spese correlate al mutuo. Ne consegue che, a parità di altri fattori (importo richiesto, durata del finanziamento e tipologia), il mutuo più conveniente è quello con il TAEG più basso.